Domande frequenti.

Il geometra si reca fisicamente presso l'immobile per effettuare un rilievo visivo degli spazi, verificare la corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato reale dei luoghi, e documentare fotograficamente le caratteristiche dell'immobile.

Il sopralluogo dura generalmente 20–40 minuti. È sufficiente che sia presente una persona che possa dare accesso all'immobile.

La perizia SAL viene richiesta dalla banca durante l'avanzamento di lavori di costruzione o ristrutturazione, per verificare che i lavori siano effettivamente avanzati come previsto prima di erogare ulteriori tranche di mutuo. Il geometra effettua sopralluoghi in più fasi per documentare lo stato dei lavori e stimare il valore a lavori ultimati.

La perizia è un documento riservato della banca. Non siamo autorizzati a comunicare il valore direttamente al mutuatario: dovete rivolgervi alla vostra banca o al vostro consulente finanziario/mediatore creditizio per ottenere questa informazione.

La documentazione standard richiesta è la seguente:

• Planimetria catastale aggiornata (visura catastale storica)
• Atto di provenienza — rogito di acquisto oppure dichiarazione di successione. Attenzione: la dichiarazione di successione da sola non è sufficiente perché non consente di ricostruire la legittimità urbanistica dell'immobile. In caso di successione occorre comunque fornire anche i titoli edilizi originali.
• APE (Attestato di Prestazione Energetica) in corso di validità
• Pratiche edilizie — per ogni intervento edilizio eseguito sull'immobile (ristrutturazioni, ampliamenti, variazioni di destinazione d'uso, frazionamenti, ecc.) occorre la documentazione completa: ricevuta di protocollo del Comune, tavole grafiche di progetto e modulistica presentata (SCIA, CILA, Concessione edilizia, ecc.)
• Preliminare o proposta accettata, in caso di acquisto in corso

In caso di immobili nuovi o recentemente ristrutturati potrebbe essere richiesto anche il certificato di agibilità.

Potete inviarli direttamente via email a [email protected]. Se i file sono di grandi dimensioni, potete utilizzare WeTransfer (www.wetransfer.com) inviando sempre il link alla stessa email.

Se avete ricevuto una comunicazione da un'altra email del nostro studio, potete rispondere direttamente a quella.

La perizia viene sospesa per mancanza di documentazione. La documentazione mancante vi viene comunicata via email e/o messaggio WhatsApp, ed è comunque indicata anche nella nota di sospensione. Non è possibile derogare a quanto richiesto dalla banca.

Appena la documentazione viene integrata, la perizia riprende il suo corso normalmente.

La scheda catastale è il documento che descrive un'unità immobiliare negli archivi del Catasto, oggi gestito dall'Agenzia delle Entrate. Contiene due parti: i dati identificativi (foglio, particella, subalterno, categoria, rendita catastale e intestatari) e la planimetria catastale, cioè la piantina grafica degli spazi interni.

È importante che la scheda catastale rispecchi fedelmente lo stato attuale dell'immobile. Se nel tempo sono stati eseguiti lavori che hanno modificato la distribuzione degli spazi, la scheda deve essere stata aggiornata tramite una procedura DOCFA (variazione catastale). Una scheda non aggiornata è una delle cause più frequenti di sospensione della perizia.

Esempio di scheda catastale (planimetria catastale) — i dati identificativi sono stati oscurati a scopo illustrativo.

Esempio di elaborato planimetrico (EP) — valido per la perizia solo in caso di costruzione o categoria F. I dati identificativi sono stati oscurati.

I titoli edilizi sono i permessi rilasciati dal Comune che autorizzano gli interventi su un immobile. Ogni modifica alla struttura, alla distribuzione degli spazi o alla destinazione d'uso deve essere stata regolarmente autorizzata. I principali sono:

• Permesso di costruire (ex Concessione edilizia o Licenza edilizia) — per nuove costruzioni o interventi rilevanti
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) — per ristrutturazioni medie
• CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) — per interventi minori
• DIA (Denuncia di Inizio Attività) — usata fino al 2010 circa, oggi sostituita dalla SCIA

Per la perizia è necessario fornire la documentazione completa di ogni pratica: ricevuta di protocollo del Comune, tavole grafiche di progetto e modulistica presentata. La semplice ricevuta del Catasto (DOCFA) non è sufficiente a comprovare la regolarità edilizia.

La visura catastale storica è il documento ufficiale emesso dall'Agenzia delle Entrate che riporta tutta la storia di un immobile registrata al Catasto: i passaggi di intestazione, le variazioni di classamento, le modifiche e le fusioni di subalterni nel tempo.

È diversa dalla semplice visura attuale (che mostra solo la situazione corrente) e dalla planimetria catastale, che è la piantina grafica degli spazi interni. Per la perizia richiediamo la visura storica perché permette di ricostruire la provenienza e la continuità dei diritti sull'immobile.

Si ottiene gratuitamente online sul sito dell'Agenzia delle Entrate (sezione "Consultazione"), oppure tramite un geometra, un CAF o un patronato.

Esempio di visura catastale storica — i nominativi, i codici fiscali e l'indirizzo sono stati oscurati a scopo illustrativo.

L'APE (Attestato di Prestazione Energetica) è il documento che certifica l'efficienza energetica di un immobile, classificandola con una scala di lettere da A4 (massima efficienza) a G (minima). Indica i consumi stimati per riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria.

Sì, è obbligatorio. Per legge è richiesto in tutti i casi di compravendita e per l'accesso al mutuo ipotecario: senza un APE valido non si può rogitare e la banca non può procedere con l'erogazione. Ha durata di 10 anni dalla data di emissione, ma decade prima in caso di interventi che modificano la prestazione energetica (rifacimento dell'impianto termico, isolamento, sostituzione degli infissi).

Deve essere redatto da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) dopo un sopralluogo specifico. Se non ne siete in possesso, chiedete al vostro agente immobiliare o rivolgetevi a un tecnico di fiducia.

Esempio di APE — Attestato di Prestazione Energetica (pagina 1). I dati identificativi dell'immobile sono stati oscurati.

Esempio di ricevuta di registrazione APE nel Catasto Energetico Regionale. Il nominativo del certificatore e i dati catastali sono stati oscurati.